Rendement : les investisseurs en immobilier se tournent vers la plus-value

Compte tenu d’une tension continue sur les prix observée sur les marchés d’investissement européens, un plafonnement des rendements est attendu par les investisseurs des 3 premières économies européennes. Moins de la moitié d’entre eux estiment ainsi qu’ils atteindront leurs objectifs de rendement dans les trois années à venir. À 5 ans, leurs attentes restent également modestes. Dès lors, pour maintenir la performance de leurs actifs immobiliers, un nombre croissant d’investisseurs privilégie la plus-value. Pour y parvenir, très peu d’entre eux se positionnent sur les marchés nord-américain et asiatique.

Le dernier Investment Climate Index, mesuré par Union Investment, dénote que la plupart des investisseurs en immobilier, pour compenser l’impact de la compression des taux de rendement initiaux, ont réajusté leurs stratégies d’investissement. En Allemagne, en France comme au Royaume-Uni, ce réajustement s’opère à la faveur d’un niveau de risque plus élevé.

Autre adaptation stratégique rendue nécessaire, un recentrage vers une gestion plus proactive des portefeuilles se dessine chez bon nombre d’investisseurs. Pour les douze mois à venir, leur priorité sera d’identifier des opportunités de marché et d’exploiter la tendance haussière sur le marché de l’acquisition pour céder des actifs, soit individuellement soit en portefeuille.

L’étude révèle ainsi que 72% des investisseurs allemands, 84% des investisseurs britanniques et 52% des investisseurs français ont l’intention de confier à leurs équipes le ciblage des meilleures opportunités de cession, en quête de plus-value et de rééquilibrage des portefeuilles.

« En opposition à leurs stratégies d’origine, de nombreux opérateurs se sont réorientés vers la réalisation de plus-values, devenant par conséquent vendeurs net, chose inhabituelle. Le réinvestissement des capitaux ainsi libérés devient alors un défi majeur dans le climat actuel marqué par une forte demande », explique Olaf Janßen, directeur de recherche en immobilier à Union Investment Real Estate GmbH, Hambourg.

Les experts s’accordent sur la durée limitée de ces opportunités d’arbitrage, soit entre six et douze mois, selon les prochaines orientations prises par la Réserve fédérale des États-Unis. Au cours de cette période, les gestionnaires d’actifs seront donc probablement très attentifs aux capitaux disponibles en provenance d’Asie et des Etats-Unis. De nombreux investisseurs internationaux, aidés par un dollar fort, cherchent actuellement à pénétrer le marché immobilier européen en rachetant des portefeuilles, ou à y conforter leur présence. « Avec un horizon économique stable et des taux de change favorables, le marché européen est aujourd’hui très attractif pour les capitaux internationaux. Ces facteurs vont augmenter le volume de portefeuilles européens en vente sur le marché » observe Janßen. Cependant, les derniers rachats de portefeuilles européens ont surtout été menés par des investisseurs du Vieux Continent. « En plus du potentiel de valorisation conséquent offert, la sécurité des transactions et leurs modalités, transparentes et structurées, ont renforcé la tendance. Les acheteurs européens ont l’avantage du terrain par rapport aux investisseurs d’outre-Atlantique et d’Extrême- Orient. »

Une influence croissante des capitaux américains et orientaux

Les capitaux internationaux sont recherchés à la fois pour les opportunités de vente qu’ils offrent mais aussi car ils constituent des possibilités de partenariat pour des acquisitions en joint-venture ou via des club deal. « Cette influence des opérateurs internationaux en Europe varie selon les pays » détaille Olaf Janßen. Au Royaume-Uni, la part de capitaux internationaux sur le marché de l’investissement est déjà significative. Plus de la moitié des investisseurs d’outre-Manche ont en effet relevé des changements importants ou très importants suite à l’arrivée de fonds asiatiques et nord-américains.

En revanche, l’impact est considéré comme assez faible en Allemagne, où environ un tiers des investisseurs attribue aux acteurs extra-européens un impact notoire sur leur marché. Dans l’Hexagone, ils sont environ 40 %. Toutefois, les récentes perturbations des marchés boursiers asiatiques, survenues en partie après ce sondage, devraient modifier le comportement des investisseurs basés en Asie.

Privilégier les investissements au-delà du core

Outre une recherche croissante de plus-value via des arbitrages, le dernier Investment Climate Index mené par Union Investment révèle une autre grande tendance à l’œuvre chez les investisseurs : mettre en place de nouvelles stratégies, dont les cibles sortent du seul marché du core, qui n’est plus considéré comme une source de performance stable. Outre-Rhin, 48 % des professionnels ont l’intention de porter leurs investissements sur d’autres classes d’actifs que le niveau core. Au Royaume-Uni, 51 % des investisseurs ont l’intention d’ajuster leur stratégie en ce sens, et en France, la proportion est encore plus élevée, à 58%.

Dans leur quête de rendement, investisseurs britanniques et allemands sont toujours plus disposés à augmenter la part de métropoles secondaires dans leurs portefeuilles. Cette tendance s’est significativement renforcée par rapport au sondage effectué en décembre 2014.

Par ailleurs, les professionnels de l’investissement immobilier reconnaissent que l’augmentation de la part des investissements sur les secteurs hôtelier et logistique est une option viable pour renforcer et stabiliser la performance de leur patrimoine.

Seulement, elle n’est pas ouverte à tous les investisseurs, du fait du niveau élevé d’expertise que requièrent ces marchés. Ainsi, environ un quart des sociétés interrogées ont l’intention de diversifier davantage leurs portefeuilles au profit de l’immobilier hôtelier ou logistique.

Les investisseurs français tendent à réduire le niveau de sécurité de leurs placements

« Dans l’ensemble, les résultats montrent que la diversification attendue vers des investissements plus opportunistes a eu lieu et que la tendance va se développer » explique Olaf Janßen. Par rapport à 2014, dans les 3 régions interrogées, les sondés ont favorisé le rendement dans leurs stratégies. La position historique des investisseurs français, orientée vers la sécurité de placement, a nettement évolué. Désormais, accroître le rendement est au cœur des décisions d’investissement pour 52 % des interrogés, la sécurité et la liquidité arrivant bien en retrait. L’objectif de rendement est encore plus fort au Royaume-Uni, où il est le facteur clé pour 76 % des investisseurs consultés. Pour les opérateurs allemands, le rendement et la sécurité ont un poids égal, affichant chacun 40 %.

Un indice à la hausse

La propension des investisseurs à l’opportunisme s’explique par leur perception plus positive des conditions d’investissement au sein de leurs marchés nationaux. En outre, 65% des investisseurs estiment avoir vu une amélioration de leur bilan financier par rapport à l’année précédente. Ils ne sont que 2 % à évoquer une détérioration.

Depuis l’étude menée en décembre 2014, l’indice Investment Climate Index s’oriente à la hausse dans chacune des 3 économies étudiées. Le facteur déterminant de cette progression est l’évolution très importante de l’indicateur "attentes". En France, il a fait un bond de 10 points.

Enfin, les investisseurs britanniques sont les plus optimistes. Avec un indice en hausse de 1.2 points, le Royaume-Uni atteint le niveau le plus élevé dans les trois pays européens, à 71.5 points. En Allemagne, l’indice gagne 1.23 points et se situe désormais à 69.3 points. Dans l’Hexagone, une hausse importante de 1.9 points d’indice témoigne d’un regain de confiance des professionnels envers leur marché. Pour la troisième année consécutive, la France se place derrière l’Allemagne et le Royaume-Uni, à 68,3 points.