Bénéficier des avantages de la pierre, sans la fiscalité de l’immobilier ?

C’est aujourd’hui possible via des sicav dédiées au viager immobilier et offrant donc le quadruple avantage d’être investies dans la pierre, de mutualiser les risques du viager, de bénéficier de la fiscalité des valeurs mobilières et de rendre le placement liquide.
Une formule moderne et innovante, à regarder de près !

Bien sûr, le viager, ce n’est pas nouveau. La formule est ancienne et continue de séduire, en direct, quelques investisseurs. Ces dernières années, toutefois, l’allongement de l’espérance de vie, combinée à la croissance des taxes immobilières, a fait reculer plus d’un épargnant qui s’intéressait au viager…

La multiplication des centenaires dans l’hexagone et le durcissement de la fiscalité vont-ils donc sonner le glas du viager immobilier ? Non !

D’abord parce que le viager est fort utile aux personnes âgées souhaitant vivre chez elles le plus longtemps possible (voir encadré) ; Ensuite parce que des formules innovantes permettent de tirer avantage de l’investissement en viager, sans subir ses inconvénients.
Le principe du viager mutualisé au sein d’un OPCVM est ainsi novateur par sa structuration et également par son traitement fiscal : en effet, cela permet d’acquérir de l’immobilier sous un statut de valeur mobilière, et non immobilière.

Mutualisation des risques…

Premier progrès important donc : la possibilité de mutualiser les risques en devenant propriétaire de plusieurs viagers. Une sicav se charge d’acquérir les viagers (seuls ceux souscrits sur une seule tête sont retenus) et de verser les soultes éventuelles ainsi que les rentes aux crédirentiers. Par exemple, 50% des fonds sont dédiés aux achats tandis que 50% servent à verser les rentes. La sicav capitalise ses revenus et n’effectue aucune distribution. C’est à la revente de leurs actions que les actionnaires perçoivent leur éventuelle plus-value. Bien que non garantie, celle-ci est quasiment assurée en raison de la forte décote du prix immobilier au moment de l’achat des viagers.

… et fiscalité mobilière

Le fait d’être taxée au titre de valeur mobilière donne à la sicav investie en viagers immobiliers un avantage fiscal incontestable. Depuis l’allongement de la durée de détention d’un bien immobilier conditionnant l’exonération totale d’impôt (30 ans désormais), la fiscalité des valeurs mobilières peut, en effet, s’avérer plus attractive si l’on ne souhaite pas conserver son placement pendant plusieurs décennies…

Jusqu’à aujourd’hui, ce type de produit ne peut se détenir qu’en direct ou via un compte titres. Son éligibilité (actuellement étudiée) à l’assurance vie pourrait rendre ces OPCVM encore plus attractifs !

Encore plus intéressant pour les non-résidents

A noter que ce produit innovant permet aux non-résidents d’acquérir des biens immobiliers français en évitant la fiscalité de l’immobilier (IR sur revenus fonciers, CSG et plus-value immobilière voire ISF pour certains). De fait, les revenus mobiliers détenus par des non-résidents sont exonérés de CSG et de taxe sur la plus-value.

Le viager : une formule aussi intéressante pour le crédirentier…

D’abord parce que la formule présente un réel avantage social, côté crédirentiers. En effet, une partie de plus en plus importante de la population âgée a besoin de liquidités pour pouvoir vivre ses vieux jours chez elle, ce qu’elle souhaite dans sa très grande majorité. Or, les frais importants, notamment médicaux, qu’entraîne (le cas échéant) une vie chez soi, avec passage régulier de personnel soignant, peuvent être pris en charge par la rente versée après une vente en viager. Les autorités publiques l’ont bien compris ; Toutes les solutions visant à aider les personnes âgées à bien vieillir chez elles sont encouragées.

Le traditionnel reproche fait au viager – les héritiers ne perçoivent plus rien à la mort de leur parent ayant signé un viager – est en train de s’effriter tant il est vrai que l’équilibre s’inverse, parfois de façon dramatique : aujourd’hui, nombre d’enfants ou de petits-enfants se voient obligés de participer - alors qu’ils n’en ont pas forcément les moyens - financièrement à la prise en charge de leur aïeul (propriétaire de sa maison, mais percevant de faibles revenus), dans des maisons de retraites de plus en plus chères. Alors, certes, cette aide financière du vivant de leur aïeul sera éventuellement « remboursée » au moment de l’héritage, mais, en attendant, l’avance des fonds n’est pas facile ni possible pour tout le monde.

Pour beaucoup de ces « héritiers » potentiels, la vente en viager de la maison de leur parent âgé est donc aujourd’hui une solution bienvenue…

… que pour l’investisseur !

Pour l’investisseur aussi, le viager peut être une bonne affaire :

• si elle est réalisée dans les conditions de sécurité optimales. Autrement, dit, si le risque inhérent au viager est réduit à son minimum. C’est le cas dans le cadre d’achats multiples qui mutualisent le risque ;
• si la fiscalité attachée n’escamote pas trop le rendement. C’est encore le cas dans le cadre d’actifs immobiliers détenus à l’intérieur d’un produit financier mobilier, soumis donc aux taxes mobilières, moins lourdes aujourd’hui encore…