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Quand on aime on ne compte pas...

Dans le contexte actuel, certaines foncières traditionnelles se désendettent en cédant des actifs ce qui se traduit mécaniquement par un recul toutes choses égales par ailleurs de leur production de loyers. Il est donc intéressant de s’arrêter sur ce segment en forte croissance, constitué par des foncières exploitant des surfaces de stockage à destination des particuliers.

Les classes d’actifs alternatives demeurent plus attrayantes que jamais en immobilier, l’exemple du stockage pour les particuliers.

Dans le contexte actuel, certaines foncières traditionnelles se désendettent en cédant des actifs ce qui se traduit mécaniquement par un recul toutes choses égales par ailleurs de leur production de loyers.
Il est donc intéressant de s’arrêter sur ce segment en forte croissance, constitué par des foncières exploitant des surfaces de stockage à destination des particuliers. Si cette spécialité est relativement bien représentée au sein de l’univers des REITS américains avec six foncières cotées (dont le leader mondial Public Storage qui contrôle Shurgard, le principal acteur européen), seuls deux acteurs cotés à Londres sont représentés en Europe :

  • Big Yellow dont l’implantation est purement britannique
  • Safestore, également présent en France au travers de sa filiale parisienne Une Pièce en Plus.

Il est aisé de comprendre pourquoi ce segment dégage des croissances structurelles élevées (Safestore a enregistré une hausse de ses loyers de 8,1% à changes constants en 2016 et une progression de 13,7% des cash flows) : cela tient à la cherté de l’habitat dans les grandes agglomérations, à la volatilité croissante du noyau familial et à la volonté commune de conserver des objets sans usage courant (« The things you love » est le mot d’ordre de Safestore).

Cette classe d’actif se caractérise au plan économique par :

1. Une barrière à l’entrée relativement élevée qui tient à la difficulté d’atteindre un positionnement premium sur internet (81% des prospects arrivent par ce biais chez Safestore) et au choix des consommateurs de privilégier des emplacements proches.

2. Une durée moyenne des baux faible (22,3 mois en moyenne chez Safestore) qui permet de pratiquer des tarifs élevés (32,65 euros /m2 /mois pour Une Pièce en Plus dans l’agglomération parisienne, ce qui correspond à un loyer d’habitation Prime dans Paris intra muros) et d’avoir une gestion fine de remplissage des vacances.

3. Des investissements de maintenance quasiment nuls.

4. La possibilité de proposer des services additionnels : cartons, déménageurs, accès facilité aux entrepôts et même création d’une communauté d’utilisateurs à laquelle on proposera de louer certains objets entreposés (ce dernier modèle dont la rentabilité n’est pas avérée constituant le fer de lance de la startup active dans la baie de San Francisco Omni).

A noter que la valorisation de Safestore demeure raisonnable à 17 fois les Cash Flow avec un taux de capitalisation des loyers stable dans le temps à 7,2%.

Le fonds Sofidy Selection 1 est investi dans Safestore à hauteur de 1,9% de son actif.

La baisse de la volatilité observée sur le fonds Sofidy selection 1 au cours des derniers mois nous permet d’abaisser l’indicateur de risque du niveau 6 au niveau 5.

Laurent Saint Aubin , 17 mars

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