Le dynamisme du crédit immobilier en Europe se confirme

Les encours de crédits immobiliers, soit les montants encore dus (capital + intérêts), s’élevaient fin 2016 à 6 150 milliards d’euros, soit une hausse annuelle de 3,1 %, et de 9 % sur les cinq dernières années (2011-2016). Ce montant représente 88 % des crédits souscrits par les ménages et 40 700 euros en moyenne par ménage propriétaire en Europe.

Même si le recours au crédit reste très inégal d’un pays à un autre, quatre ensembles se distinguent :

1- C’est en Europe du Nord (Danemark, Finlande, Irlande, Royaume-Uni et Suède, soit 18 % de la population européenne) que les ménages sont les plus endettés (34 % du total des crédits immobiliers en Europe). Ce recours plus important au crédit (80 164 euros par ménage propriétaire, soit deux fois la moyenne européenne) s’explique notamment par le dynamisme des marchés, un recours au crédit in fine, une fiscalité favorable et des traditions culturelles par rapport au crédit.

2- L’Europe du Centre-ouest (Allemagne, Autriche, Belgique, France, Luxembourg et Pays-Bas, soit 37 % de la population) représente 45 % des encours de crédits immobiliers de l’Union européenne. L’encours moyen par ménage propriétaire y est de 54 405 euros, soit 34 % de plus que la moyenne européenne.

3- Dans le Sud de l’Europe (Chypre, Espagne, Grèce, Italie, Malte et Portugal), les ménages sont globalement moins endettés ; on y recense 18 % des encours de crédits immobiliers pour 25 % de la population européenne. L’encours moyen par ménage propriétaire s’élève à 27 111 euros, soit 33 % de moins que la moyenne européenne ; un niveau qui s’explique en particulier par les conséquences de la dernière crise économique.

4- En Europe de l’Est (Bulgarie, Croatie, Estonie, Hongrie, Lettonie, Lituanie, Pologne, République Tchèque, Roumanie, Slovaquie et Slovénie), les ménages sont très peu endettés en montant comme en nombre (10 % des ménages ont un prêt ou une hypothèque en cours). L’Europe de l’Est représente seulement 3 % des encours de crédits immobiliers pour 20 % de la population européenne (6 033 euros par ménage propriétaire) ; les prix immobiliers y sont également inférieurs.

Au sein de l’Europe, la France se situe dans une position médiane. A un niveau proche de celui de son voisin allemand, la France (encours par ménage propriétaire égal à 49 870 euros) se situe au 9ème rang européen. Les encours de crédits immobiliers y représentent 64 % du revenu disponible brut des ménages (67 % en moyenne en Europe), à comparer à 128 % aux Pays-Bas et 194 % au Danemark. Le montant des encours correspond à 12 % du patrimoine non financier des ménages (15 % en moyenne en Europe). Les ménages accédants (ceux qui sont propriétaires avec un crédit en cours) représentent 31 % de la population.

Si la baisse des taux d’intérêt a été très importante dans l’ensemble de l’Union européenne, tous les ménages européens n’en ont pas profité de la même façon. Le Crédit Foncier a ainsi mesuré l’effet cumulatif de la variation des taux d’intérêt et de celle des prix immobiliers au cours des huit dernières années (2008-2016) :

• les habitants des pays qui ont également connu une baisse des prix immobiliers ont bénéficié d’un pouvoir d’achat significativement accru (+84 % en Espagne ; +53 % en Italie) ;

• en France, un ménage pouvait acquérir en 2016 une surface supérieure de 30 % à celle qu’il pouvait acheter en 2008 ;

• en revanche la hausse des prix immobiliers dans certains pays (Royaume Uni ; Allemagne) a gommé pour partie la capacité d’endettement complémentaire obtenue grâce à la baisse des taux d’intérêt de crédit.