La Directive Crédit Immobilier redéfinit les pratiques opérationnelles des banques et leur approche du marché du crédit

Samy Benarroch, Président d’Arca Conseil, Aziz Elhaouel, Directeur Risques au Crédit Agricole Sud Rhône Alpes, Jean-Marc Moulin, Professeur de droit privé à l’Université de Perpignan, et Jérôme Vignolles, Président de la Compagnie Nationale des Experts Immobiliers, ont livré leur analyse quant aux nouvelles dispositions qu’impose la Directive aux établissements bancaires.

Entrée en vigueur le 1er juillet 2016 après une transposition en droit français, la Directive Crédit Immobilier (2014/17/UE) participe à la constitution d’un nouveau cadre juridique, balisant plus rigoureusement l’octroi de crédit aux particuliers. L’objectif de ce texte est double : assurer un niveau élevé de protection des consommateurs mais aussi responsabiliser les prêteurs et les intermédiaires dans la distribution du crédit. « Ces deux objectifs complémentaires devraient favoriser in fine la financiarisation du marché immobilier européen et la titrisation des créances immobilières, dans de meilleures conditions de fiabilité et de transparence » précise Samy Benarroch.

Concrètement, les principales exigences de la Directive concernent autant l’étape précontractuelle que contractuelle liant l’établissement bancaire à son client, dans le processus de production de crédit. La Directive incite notamment l’organisme prêteur à standardiser l’information délivrée à son client emprunteur, via deux leviers : la Fiche d’Information Standardisée Européenne (FISE), qui fournit au consommateur les informations essentielles sur le contrat de crédit qu’il souscrit, et l’unification du TAEG (le taux annuel effectif global), qui inclut désormais tous les coûts supportés par l’emprunteur (intérêts, frais, commissions...).

La Directive impose également aux établissements prêteurs d’assurer pleinement l’ensemble de leurs devoirs d’accompagnement personnalisé auprès du client : devoir d’explication (explications adéquates relatives aux contrats de crédits et éventuels services auxiliaires, comme les assurances), devoir de mise en garde (cette obligation vise à attirer l’attention du consommateur sur un aspect potentiellement négatif du contrat), et enfin, devoir de conseil.

Faire évaluer rigoureusement la solvabilité de l’emprunteur et la valeur du bien

Lors de la phase contractuelle, l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur et l’évaluation du bien immobilier représentent des piliers de la Directive. Ainsi, avant la conclusion de tout contrat de crédit, le prêteur doit procéder à une évaluation rigoureuse de la solvabilité du consommateur. « Le texte préconise de prendre en compte des facteurs pertinents permettant d’apprécier la capacité d’emprunt du client. Cela passe par une collecte d’informations nécessaires, suffisantes et proportionnelles relatives aux revenus et dépenses du consommateur, que ce soit auprès de sources internes (le consommateur lui-même) mais aussi externes (comme l’intermédiaire de crédit ou le Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) » détaille Jean-Marc Moulin. L’évaluation de la solvabilité détermine ensuite l’accord ou le refus du prêt.

L’évaluation systématique du bien immobilier, lorsqu’il s’agit d’une proposition de crédit hypothécaire, est vivement encouragée par la Directive. L’enjeu est de déterminer la valeur du bien de manière impartiale et objective afin de garantir sa fiabilité, nécessaire à la génération du processus de crédit ou à l’engagement de l’hypothèque, en cas de défaillance ultérieure de l’emprunteur. « L’évaluation doit être réalisée par un expert compétent, selon des normes reconnues, intégrant des facteurs juridiques, économiques, techniques et fiscaux » explique Jean-Marc Moulin. « L’expert se doit de respecter les méthodologies et diligences prescrites par la Charte de l’Expertise Immobilière » ajoute Samy Benarroch.

Si la Directive encourage au recours d’un tiers professionnel pour l’évaluation, il est néanmoins possible pour le prêteur d’expertiser lui-même le bien. « Dans ce cas, la fonction d’évaluation doit être indépendante de la prise de décision en matière de crédit, tant sur le plan fonctionnel que hiérarchique, tandis que le prêteur doit adopter des mesures garantissant l’absence de conflits d’intérêt et d’influence sur l’évaluateur » nuance Jean-Marc Moulin.

Une phase d’adaptation des établissements bancaires, source de valeur ajoutée

Cette évolution réglementaire a d’ores et déjà un impact significatif sur les pratiques opérationnelles des établissements et sur leur approche du marché du crédit. « Inévitablement, ces derniers recourent de plus en plus aux services de partenaires externes, en architecture ouverte, capables de livrer une évaluation immobilière indépendante et certifiée dans le cadre de crédits hypothécaires » observe le Président d’Arca Conseil. Au Crédit Agricole Sud Rhône Alpes, un processus rigoureux de sélection des prestataires externes a d’ailleurs été mis en place. « Au terme d’un appel d’offres auquel quinze sociétés d’expertise ont participé, nous avons présélectionné deux prestataires répondant précisément au cahier des charges de CASRA. Puis une phase de test a été lancée sur l’évaluation de trois biens atypiques, ce qui nous a permis de désigner notre partenaire » ajoute Aziz Elhaouel.

Par ailleurs, la mise en conformité des banques influence leur offre commerciale. « L’évaluation immobilière a pour conséquence de nouvelles présentations de leur offre de crédit aux particuliers. Les banques sont en train d’adapter leur approche marketing en choisissant par exemple de promouvoir la fiabilité de l’évaluation. C’est un processus vertueux, générateur de valeur ajoutée pour le prêteur et le consommateur : l’évaluation améliore considérablement la qualité structurelle des dossiers de crédit » conclut Samy Benarroch.