Euralille, Euroméditerranée, Euronantes, Euratlantique : des hubs innovants, vecteurs d’attractivité des métropoles régionales

BNP Paribas Real Estate analyse le marché des bureaux au sein de ces Eura/Euro quartiers

En pleine expansion, inscrits dans la perspective européenne, les quartiers Eura/Euro, jouent un rôle moteur dans le développement tertiaire des métropoles.

BNP Paribas Real Estate analyse la dynamique immobilière de quatre quartiers d’affaires majeurs :

• Euralille et Euroméditerranée, quartiers initiés dans les années 90, entrent maintenant en 2ème phase de développement. permettant de voir comment les projets ont évolué au fur et à mesure des années.

• Euronantes et Euratlantique, bien plus récents, prennent de plus en plus d’ampleur au sein de la métropole.

« Ces quartiers ont la particularité d’appuyer leur développement sur des pôles d’échanges multimodaux, boostés par les perspectives d’arrivée des TGV ou LGV. En 10 ans, les façons de travailler, les attentes des utilisateurs et la conception des quartiers d’affaires au sein de la ville se sont profondément transformées. Ainsi, les Eura/Euro les plus récents prennent en compte les questions de mixité sociale et fonctionnelle. Une approche très visible à Euronantes, où logements, bureaux et commerces cohabitent. La question du développement durable, est également un axe majeur. La phase 2 d’Euroméditerranée prévoit, par exemple, la création d’un éco-quartier », commente Jean-Laurent de La Prade, Directeur Général Adjoint de BNP Paribas Real Estate Transaction, en charge du pôle Régions.

Euro/Eura quartiers se renouvellent et cherchent à attirer une nouvelle typologie d’entreprises

Sur les 5 dernières années, Euroméditerranée enregistre un niveau de transactions d’environ 140 000 m². C’est le seul secteur de Marseille qui propose de nombreuses offres neuves, ce qui explique le succès de ce quartier. Euralille, au contraire, fait face à un déficit d’offres neuves ces deux dernières années. Les utilisateurs se sont donc reportés sur d’autres secteurs tels que Lille Centre, Villeneuve d’Ascq ou encore Grands Boulevards.

Euronantes et Euratlantique, encore en phase de maturation, se situent en retrait. Euronantes est par ailleurs challengé par le secteur limitrophe de l’Île-de-Nantes, qui connaît aussi un fort développement. L’analyse par secteur d’activité permet les constats suivants : le secteur public booste le marché d’Euralille et d’Euroméditerranée, tandis que le secteur des Technologies de l’Information et de la Communication est présent sur Euronantes. Quant au marché d’Euratlantique, il est pour le moment essentiellement porté par le secteur Banque – Assurance.

« Historiquement, ces quartiers attiraient des grandes entreprises du secteur Banque-Assurance ou des entités publiques, aujourd’hui ils se renouvellent et cherchent à attirer une nouvelle typologie d’entreprises, telle que les start-ups. Avec la Cité Numérique, Bordeaux place l’économie numérique au cœur d’Euratlantique », commente Jean-Laurent de La Prade.

Les valeurs top affichent une hausse

En 2006, la valeur top à Euroméditerranée s’élevait à 200 € alors qu’elle est à 270 € aujourd’hui (soit 35% d’augmentation). Une telle hausse est également observée sur Euralille, où la valeur top est passée de 175 € à 230 € entre 2006 et 2016.

Euronantes et Euratlantique n’ont sans doute pas encore réalisé tout leur potentiel de progression. Euratlantique atteindra certainement les 220-230 € d’ici 3 à 5 ans et Euronantes passera la barre de 200 €.

Investissement : quartiers d’avenir aux rendements intéressants et sécurisés

En investissement, Euratlantique et Euronantes, qui sont des secteurs plus récents, cumulent des volumes plus faibles que les autres Eura/Euro. Euralille bénéficie de volumes réguliers depuis 10 ans avec 45 M€ engagés chaque année en moyenne. Quant à Euroméditerranée, c’est le quartier d’affaires le plus actif avec plus de 800 M€ d’acquisitions en 10 ans.

Concernant le profil des investisseurs, les fonds s’intéressent particulièrement aux Eura/Euro (soit 38% des acquéreurs) et les Français restent majoritaires. Les assureurs et les OPCI-SCPI, plus présents que sur le reste du marché, décident ainsi de placer leur collecte dans ces quartiers d’avenir aux rendements intéressants mais sécurisés.

« Globalement, le marché des bureaux devrait avoisiner les 1 500 000 m² placés et donc dépasser le volume de 2015 et la moyenne décennale. Ce bon résultat s’explique notamment par un excellent 1er semestre et par une très bonne dynamique des moyennes surfaces (+52%). À cela s’ajoute la surperformance de certaines villes, telles que Lyon, Lille, Toulouse, Nantes et Strasbourg », conclut Jean-Laurent de La Prade.